View By Date

Tags

Statistics

  • 486
    Blogs
  • 35
    Active Bloggers
Нерухомість в Чехії: 9 blogs
  • 12 Jun 2019
    Майже кожен наймодавець потрапляв у ситуацію, коли його наймач з будь-якої причини припиняв вносити належну квартплату. Певною мірою від такої ситуації можна «підстрахуватися», вимагаючи при укладенні договору внести гарантійну суму – заставу, яка потім зараховується на погашення заборгованості за квартплатою. Втім, такий порядок дій приносить лише тимчасовий ефект та не вирішує ситуації, коли гарантійну суму вже вичерпано, а наймач продовжує мешкати в квартирі без належної оплати. Вищенаведене ніяк не впливає на бажання наймодавця якомога скоріше позбутися такого наймача, аби заборгованість за квартплатою не зростала без зайвої необхідності, а квартиру можна було в найкоротші строки знову здати. Можливість виселити наймачів-неплатників, на жаль, досить ускладнюються законодавством, і покращення в цьому відношенні не приніс навіть новий Цивільний кодекс. Цю статтю присвячено в першу чергу проблематиці найму квартир – з коротким екскурсом у сферу оренди нежитлових приміщень на завершення. Процесуальний захист Справа в тому, що для фактичного виселення наймача, який не бажає звільняти помешкання, недостатньо простого факту припинення договору найму. Необхідно також отримати підставу для звернення стягнення у вигляді судового рішення за позовом на виселення. А шлях до такої санкції на примусове виселення досить непростий, особливо в ситуації, коли наймач, виступаючи відповідачем, вживає всіх законних засобів для свого захисту, при цьому продовжуючи фактично займати житлоплощу, за яку він належним чином не вносить встановленої квартплати. Якщо наймачеві передано повідомлення про розірвання договору найму квартири (яке може здійснюватись лише на законних підставах), наймач має право захищатися від такого розірвання (тобто в двомісячний строк з дня отримання ним згаданого повідомлення), звернувшись до суду з позовом. При цьому подання позову на законність розірвання договору найму квартири не перешкоджає добровільному виселенню з найманої житлоплощі. Як уже розповідалося вище, власник не може примусово виселити квартиранта своїми силами. Проте наймодавцю ніщо не заважає подати зустрічну заяву на звільнення житлоплощі або окремий позов на таке звільнення. Ці провадження в подальшому можуть бути об’єднані, проте це не обов’язково. Якщо подано позов на звільнення житлоплощі, розгляд законності розірвання договору найму вважається попереднім питанням у провадженні про примусове виселення, тому провадження в справі виселення переривається до моменту завершення провадження в справі законності розірвання договору найму. Враховуючи середню тривалість судових проваджень у Чехії, такий законний порядок дій може розтягнутися буквально на роки. Абсурдність кримінальної репресії Примусове виселення квартирантів власними силами, до якого вдаються деякі наймодавці, намагаючись уникнути судової тяганини, тягне за собою серйозні наслідки, включаючи кримінально-правові. Якщо в ситуації, коли до порожнього будинку або квартири самовільно вселяється (займає житлоплощу) жилець, якому ніколи не надавалося права на користування такими приміщеннями, це розглядається як кримінальне правопорушення (незаконне обмеження в правах на будинок, квартиру або нежитлове приміщення), відповідальність за яке несе саме такий несанкціонований жилець (так званий сквотер), то в разі, якщо такий наймач раніше володів дійсним правом на користування квартирою (у цьому випадку – договором найму) та користується цією квартирою безперервно до сьогоднішнього дня (тобто ніколи не звільняв її та не виселявся з неї), склад такого кримінального правопорушення в його діях уже відсутній, навіть якщо відносини найму втратили законну силу задовго до цього. Навпаки – якщо наймодавець проникне в квартиру, якою наймач фактично продовжує користуватися (незважаючи на те, що договір найму з ним розірвано), без згоди останнього або навіть проти його волі, такі дії можуть розцінюватися як кримінальне правопорушення «Порушення недоторканості житла». Подальше перебування на житлоплощі, право на оренду якої втратило чинність, хоч і вважається протиправними діями, проте кримінальна відповідальність наймача вступає в силу з моменту набрання законної чинності рішенням суду, що наказує наймачеві звільнити згадану житлоплощу. Простий факт отримання наймачем повідомлення про розірвання договору не є підставою для притягнення наймача до кримінальної відповідальності. Наймач перебуває під захистом від самовільного виселення наймодавцем навіть у разі, якщо в наймодавця на руках наявне рішення суду про обов’язок наймача звільнити квартиру, що вступило в законну силу. При цьому за наявності рішення про звільнення житлоплощі, що набрало законної чинності, існує легальний шлях у вигляді звернення примусового стягнення. Альтернативне вирішення Одним зі способів, в які наймодавці намагаються фактично виселити з квартири наймачів-неплатників, є відключення в квартирі електроенергії або водопостачання. Проте і такі дії наймодавця розцінюються як кримінальне правопорушення – не тільки якщо наймодавець відключає неплатнику електроенергію самостійно, але навіть у разі, якщо через несплату наймодавцем відповідних платежів таке відключення здійснює постачальник електроенергії, який має право так діяти при так званій несанкціонованій витраті електроенергії. Така судова практика є стійкою, і переломного рішення протилежного характеру найближчим часом очікувати не слід. Таким чином, з вищевикладеного випливає, що чинне законодавство ставить наймодавців у становище, при якому право наймача на безперешкодне (хоч і де факто протиправне через несплату квартплати) користування житлоплощею (тобто на недоторканість житла) має значну перевагу перед правом власності наймодавця. У зв’язку з цим багато учасників відносин найму (або колишніх учасників припинених відносин найму) з урахуванням обмежених юридичних можливостей вдається до використання різних ситуацій, пов’язаних з користуванням квартирою або будинком, де знаходиться квартира (наприклад, пошкодження дверей, зламаний ключ у замку, аварія води або газу, матеріальна або житлова скрута), з метою звільнення житлоплощі або, навпаки, відстрочення її звільнення, часто навіть не усвідомлюючи правових наслідків таких дій. При цьому слід відзначити, що практика здачі квартир є дуже неоднорідною, і багато питань у наявній судовій практиці зовсім не розглядалося. Наприклад – чи зобов’язаний наймодавець після здійсненої з об’єктивних причин заміни замка в дверях квартири, де безпідставно проживає колишній наймач, договір найму з яким втратив чинність, видати такому жильцю новий ключ. Видається очевидним, що проникнення наймодавця в квартиру проти волі квартиранта з метою відвернення безпосередньої загрози заподіяння шкоди не може вважатися кримінальним правопорушенням. Проте подальша видача нових ключів за певних обставин може розглядатися як конклюдентне (за замовчуванням) укладення нового договору найму (останній хоч і повинен оформлюватись письмово, проте такий недолік форми наймодавець не вправі застосовувати проти наймача). Ще одним питанням, з якими можна зустрітися в контексті звільнення житлоплощі, протиправно займаної жильцями без чинного договору найму, є та обставина, що не кожна квартира здається наймачам з метою задоволення їхніх житлових потреб. Якщо житлоплощу знято з метою подальшого піднайму (наприклад, короткострокова здача туристам), то, на мою думку, слід ретельно обмірковувати ступінь захисту, який у таких випадках належить наймачу за рахунок втручання в сферу права власності наймодавця. Звісна річ, не можна вважати, що наймач-неплатник може розраховувати на такий самий (тобто майже абсолютний) захист від наймодавця і в разі використання ним орендованої житлоплощі (не нежитлового приміщення) для підприємницької діяльності. Можливості вирішення – житлоплоща У контексті вищевикладеного не можна не задати питання: чи взагалі існує інше – більш швидке, ефективне та водночас законне вирішення ситуації, аби уникнути затяжного судового провадження в справі звільнення нерухомості? При звільненні житлоплощі не можна порадити ніяких інших дій, крім подачі позову на виселення з подальшим призначенням примусового виконання. Можливості вирішення – нежитлові приміщення При оренді нежитлових приміщень на перший погляд рішенням представляється застосування орендодавцем права на затримання майна в тлумаченні положень ст. 2234 Цивільного кодексу ЧР, якими передбачено право орендодавця затримувати належне орендарю рухоме майно, що на момент затримання знаходиться в орендованих приміщеннях, з метою забезпечення виконання вимоги. Таке затримання майна слід оформити письмово, тобто довести його до відома орендаря та повідомити йому підставу затримання. Втім, вищезгаданий захід не має практичного сенсу без фактичного вилучення згаданого майна. Як уже згадувалося, фактичне затримання рухомого майна, що передбачає встановлення орендодавцем безпосереднього контролю над таким майном, наштовхується на перепони у вигляді необхідності фактично потрапити в приміщення та взяти речі під контроль (вилучити їх), що практично неможливо зробити проти волі орендаря, не ризикуючи, що такі дії будуть у подальшому розцінені як кримінальне правопорушення. Хоча в даному випадку можна знайти підтримку у висновку Верховного суду ЧР у справі № 28 Cdo 2940/2005 від 18 жовтня 2005 р., де говориться: «У справі, що є предметом розгляду, орендодавці не вчиняли протиправних дій, оскільки після припинення відносин оренди нежитлових приміщень останні орендар належним чином не звільнив, що спонукало орендодавців удатися до звільнення нежитлових приміщень власними силами. Порядок їхніх дій при звільненні приміщень – хоч і з наявністю елементів самовільності, проте зафіксований у нотаріальному записі та супроводжуваний здачею рухомого майна на зберігання – не можна розцінювати ні як принципово протиправний, ні як аморальний у тлумаченні ч. 1 ст. 3 ЦК... За наявного стану справ орендодавці діяли цілком адекватно як власники, яких захищають як положення ч. 1 ст. 126 ЦК, так і стаття 1 Хартії основних прав та свобод; в обох законодавчих гарантіях закріплено право володіти майном у повному обсязі, включаючи право на безперешкодне та безперервне користування ним», такий порядок дій не можна порекомендувати навіть при оренді нежитлових приміщень, не кажучи вже про найм житлоплощі. Можна, безперечно, міркувати так, що орендодавець у цьому разі проникає в нежитлові приміщення не з метою звільнення таких приміщень, а з метою затримання рухомого майна. Хоча для наявності складу кримінального правопорушення «Порушення прав на будинок, квартиру та нежитлове приміщення» (включаючи кримінальне правопорушення «Порушення недоторканості житла») вимагається довести намір, спрямований саме на таке порушення, такий порядок дій, – зокрема, враховуючи складність доведення – не можна порадити по відношенню до договорів найму житлоплощі, де судова практика є особливо суворою. У становищі, коли орендар після розірвання договору оренди не лише відмовляється звільнити приміщення, але в подальшому активно захищається та підтримує зв’язок (хоч і обмежуючись відмовою орендодавцю в його вимогах), такий порядок дій не можна надійно порекомендувати навіть для нежитлових приміщень. Крім того, судова практика в цьому плані не є одностайною, і новітні тенденції прямують, скоріше, до подолання вищенаведеного прецеденту, – наприклад, у своєму рішенні за № справи 25 Cdo 365/2006 Верховний суд ЧР встановив, що таке звільнення приміщень власними силами є протиправним, чітко зазначаючи: «Позивач виселила колишніх наймачів з квартири самостійно. З її позицією, що обґрунтовує її дії положеннями ст. 6 ЦК, не можна погодитись. Сутність самозахисту полягає в тому, що уповноважений суб’єкт забезпечує здійснення свого права власними силами та засобами. У сучасному праві самозахист як форма захисту суб’єктивних прав обмежується конче необхідними обсягами. У положеннях ст. 6, якими регулюється так званий допустимий самозахист, міститься визначення самозахисту як суб’єктивного права особи, що перебуває під загрозою, на попередження безпосереднього незаконного зазіхання на її право. Допустимий самозахист задовольняє межам законного дозволу та є обставиною, що виключає протиправність; в іншому разі, якщо він виходить за такі межі, згадані дії є ексцесом, і правовий захист на них не поширюється (перевищення допустимого самозахисту). Цивільний кодекс виходить із загального принципу допустимості самозахисту у випадках, коли не можна отримати дієву допомогу від влади. Це випливає як з буквального тексту положень ч. 6 ЦК, так і з її системної класифікації по відношенню до стст. 4, 5 ЦК. З цього, зокрема, випливає, що положення ст. 6 ЦК не допускають так званого наступального самозахисту. Повноваження приводити судове рішення у виконання належить тільки суду, а не учаснику провадження, а з підсумків провадження в судах обох інстанцій категорично не випливало, що позивачу загрожувало таке безпосереднє зазіхання на її права, яке унеможливлювало їй здійснити визнане судовим рішенням власне право застосувати стандартний порядок дій через звернення примусового стягнення, передбачений у положеннях ст. 339 та наступних ЦСК. Таким чином, відсутність умов для допустимого самозахисту є однозначною. З цього випливає, що дії позивача слід розцінювати не як допустимий самозахист, а як ексцес, тобто і в цьому разі діє те, що позивач як власник квартири не мала повноважень застосовувати право на її звільнення в позасудовому порядку». Хоча вищенаведений прецедент стосувався квартири, а не нежитлового приміщення, ця обставина не грає значної ролі в його вмотивуванні, що робить його застосовним і для нежитлових приміщень. На завершення можна тільки констатувати, що єдиним цілком законним порядком дій є подання позову на звільнення нерухомості з подальшим зверненням примусового стягнення. Таким чином, наймодавцям (орендодавцям) доведеться змиритися з тим, що недостатньо ретельний вибір наймача (орендаря) може потягнути за собою значний час та видатки при припиненні найму (оренди). Автор: Магістр Катержіна Заґорова, адвокат Джерело: epravo.cz, 13 липня 2017 р. Переклад: Сватослав Щиголь, судовий перекладач української та російської мовтел. 603-789-485
  • Майже кожен наймодавець потрапляв у ситуацію, коли його наймач з будь-якої причини припиняв вносити належну квартплату. Певною мірою від такої ситуації можна «підстрахуватися», вимагаючи при укладенні договору внести гарантійну суму – заставу, яка потім зараховується на погашення заборгованості за квартплатою. Втім, такий порядок дій приносить лише тимчасовий ефект та не вирішує ситуації, коли гарантійну суму вже вичерпано, а наймач продовжує мешкати в квартирі без належної оплати. Вищенаведене ніяк не впливає на бажання наймодавця якомога скоріше позбутися такого наймача, аби заборгованість за квартплатою не зростала без зайвої необхідності, а квартиру можна було в найкоротші строки знову здати. Можливість виселити наймачів-неплатників, на жаль, досить ускладнюються законодавством, і покращення в цьому відношенні не приніс навіть новий Цивільний кодекс. Цю статтю присвячено в першу чергу проблематиці найму квартир – з коротким екскурсом у сферу оренди нежитлових приміщень на завершення. Процесуальний захист Справа в тому, що для фактичного виселення наймача, який не бажає звільняти помешкання, недостатньо простого факту припинення договору найму. Необхідно також отримати підставу для звернення стягнення у вигляді судового рішення за позовом на виселення. А шлях до такої санкції на примусове виселення досить непростий, особливо в ситуації, коли наймач, виступаючи відповідачем, вживає всіх законних засобів для свого захисту, при цьому продовжуючи фактично займати житлоплощу, за яку він належним чином не вносить встановленої квартплати. Якщо наймачеві передано повідомлення про розірвання договору найму квартири (яке може здійснюватись лише на законних підставах), наймач має право захищатися від такого розірвання (тобто в двомісячний строк з дня отримання ним згаданого повідомлення), звернувшись до суду з позовом. При цьому подання позову на законність розірвання договору найму квартири не перешкоджає добровільному виселенню з найманої житлоплощі. Як уже розповідалося вище, власник не може примусово виселити квартиранта своїми силами. Проте наймодавцю ніщо не заважає подати зустрічну заяву на звільнення житлоплощі або окремий позов на таке звільнення. Ці провадження в подальшому можуть бути об’єднані, проте це не обов’язково. Якщо подано позов на звільнення житлоплощі, розгляд законності розірвання договору найму вважається попереднім питанням у провадженні про примусове виселення, тому провадження в справі виселення переривається до моменту завершення провадження в справі законності розірвання договору найму. Враховуючи середню тривалість судових проваджень у Чехії, такий законний порядок дій може розтягнутися буквально на роки. Абсурдність кримінальної репресії Примусове виселення квартирантів власними силами, до якого вдаються деякі наймодавці, намагаючись уникнути судової тяганини, тягне за собою серйозні наслідки, включаючи кримінально-правові. Якщо в ситуації, коли до порожнього будинку або квартири самовільно вселяється (займає житлоплощу) жилець, якому ніколи не надавалося права на користування такими приміщеннями, це розглядається як кримінальне правопорушення (незаконне обмеження в правах на будинок, квартиру або нежитлове приміщення), відповідальність за яке несе саме такий несанкціонований жилець (так званий сквотер), то в разі, якщо такий наймач раніше володів дійсним правом на користування квартирою (у цьому випадку – договором найму) та користується цією квартирою безперервно до сьогоднішнього дня (тобто ніколи не звільняв її та не виселявся з неї), склад такого кримінального правопорушення в його діях уже відсутній, навіть якщо відносини найму втратили законну силу задовго до цього. Навпаки – якщо наймодавець проникне в квартиру, якою наймач фактично продовжує користуватися (незважаючи на те, що договір найму з ним розірвано), без згоди останнього або навіть проти його волі, такі дії можуть розцінюватися як кримінальне правопорушення «Порушення недоторканості житла». Подальше перебування на житлоплощі, право на оренду якої втратило чинність, хоч і вважається протиправними діями, проте кримінальна відповідальність наймача вступає в силу з моменту набрання законної чинності рішенням суду, що наказує наймачеві звільнити згадану житлоплощу. Простий факт отримання наймачем повідомлення про розірвання договору не є підставою для притягнення наймача до кримінальної відповідальності. Наймач перебуває під захистом від самовільного виселення наймодавцем навіть у разі, якщо в наймодавця на руках наявне рішення суду про обов’язок наймача звільнити квартиру, що вступило в законну силу. При цьому за наявності рішення про звільнення житлоплощі, що набрало законної чинності, існує легальний шлях у вигляді звернення примусового стягнення. Альтернативне вирішення Одним зі способів, в які наймодавці намагаються фактично виселити з квартири наймачів-неплатників, є відключення в квартирі електроенергії або водопостачання. Проте і такі дії наймодавця розцінюються як кримінальне правопорушення – не тільки якщо наймодавець відключає неплатнику електроенергію самостійно, але навіть у разі, якщо через несплату наймодавцем відповідних платежів таке відключення здійснює постачальник електроенергії, який має право так діяти при так званій несанкціонованій витраті електроенергії. Така судова практика є стійкою, і переломного рішення протилежного характеру найближчим часом очікувати не слід. Таким чином, з вищевикладеного випливає, що чинне законодавство ставить наймодавців у становище, при якому право наймача на безперешкодне (хоч і де факто протиправне через несплату квартплати) користування житлоплощею (тобто на недоторканість житла) має значну перевагу перед правом власності наймодавця. У зв’язку з цим багато учасників відносин найму (або колишніх учасників припинених відносин найму) з урахуванням обмежених юридичних можливостей вдається до використання різних ситуацій, пов’язаних з користуванням квартирою або будинком, де знаходиться квартира (наприклад, пошкодження дверей, зламаний ключ у замку, аварія води або газу, матеріальна або житлова скрута), з метою звільнення житлоплощі або, навпаки, відстрочення її звільнення, часто навіть не усвідомлюючи правових наслідків таких дій. При цьому слід відзначити, що практика здачі квартир є дуже неоднорідною, і багато питань у наявній судовій практиці зовсім не розглядалося. Наприклад – чи зобов’язаний наймодавець після здійсненої з об’єктивних причин заміни замка в дверях квартири, де безпідставно проживає колишній наймач, договір найму з яким втратив чинність, видати такому жильцю новий ключ. Видається очевидним, що проникнення наймодавця в квартиру проти волі квартиранта з метою відвернення безпосередньої загрози заподіяння шкоди не може вважатися кримінальним правопорушенням. Проте подальша видача нових ключів за певних обставин може розглядатися як конклюдентне (за замовчуванням) укладення нового договору найму (останній хоч і повинен оформлюватись письмово, проте такий недолік форми наймодавець не вправі застосовувати проти наймача). Ще одним питанням, з якими можна зустрітися в контексті звільнення житлоплощі, протиправно займаної жильцями без чинного договору найму, є та обставина, що не кожна квартира здається наймачам з метою задоволення їхніх житлових потреб. Якщо житлоплощу знято з метою подальшого піднайму (наприклад, короткострокова здача туристам), то, на мою думку, слід ретельно обмірковувати ступінь захисту, який у таких випадках належить наймачу за рахунок втручання в сферу права власності наймодавця. Звісна річ, не можна вважати, що наймач-неплатник може розраховувати на такий самий (тобто майже абсолютний) захист від наймодавця і в разі використання ним орендованої житлоплощі (не нежитлового приміщення) для підприємницької діяльності. Можливості вирішення – житлоплоща У контексті вищевикладеного не можна не задати питання: чи взагалі існує інше – більш швидке, ефективне та водночас законне вирішення ситуації, аби уникнути затяжного судового провадження в справі звільнення нерухомості? При звільненні житлоплощі не можна порадити ніяких інших дій, крім подачі позову на виселення з подальшим призначенням примусового виконання. Можливості вирішення – нежитлові приміщення При оренді нежитлових приміщень на перший погляд рішенням представляється застосування орендодавцем права на затримання майна в тлумаченні положень ст. 2234 Цивільного кодексу ЧР, якими передбачено право орендодавця затримувати належне орендарю рухоме майно, що на момент затримання знаходиться в орендованих приміщеннях, з метою забезпечення виконання вимоги. Таке затримання майна слід оформити письмово, тобто довести його до відома орендаря та повідомити йому підставу затримання. Втім, вищезгаданий захід не має практичного сенсу без фактичного вилучення згаданого майна. Як уже згадувалося, фактичне затримання рухомого майна, що передбачає встановлення орендодавцем безпосереднього контролю над таким майном, наштовхується на перепони у вигляді необхідності фактично потрапити в приміщення та взяти речі під контроль (вилучити їх), що практично неможливо зробити проти волі орендаря, не ризикуючи, що такі дії будуть у подальшому розцінені як кримінальне правопорушення. Хоча в даному випадку можна знайти підтримку у висновку Верховного суду ЧР у справі № 28 Cdo 2940/2005 від 18 жовтня 2005 р., де говориться: «У справі, що є предметом розгляду, орендодавці не вчиняли протиправних дій, оскільки після припинення відносин оренди нежитлових приміщень останні орендар належним чином не звільнив, що спонукало орендодавців удатися до звільнення нежитлових приміщень власними силами. Порядок їхніх дій при звільненні приміщень – хоч і з наявністю елементів самовільності, проте зафіксований у нотаріальному записі та супроводжуваний здачею рухомого майна на зберігання – не можна розцінювати ні як принципово протиправний, ні як аморальний у тлумаченні ч. 1 ст. 3 ЦК... За наявного стану справ орендодавці діяли цілком адекватно як власники, яких захищають як положення ч. 1 ст. 126 ЦК, так і стаття 1 Хартії основних прав та свобод; в обох законодавчих гарантіях закріплено право володіти майном у повному обсязі, включаючи право на безперешкодне та безперервне користування ним», такий порядок дій не можна порекомендувати навіть при оренді нежитлових приміщень, не кажучи вже про найм житлоплощі. Можна, безперечно, міркувати так, що орендодавець у цьому разі проникає в нежитлові приміщення не з метою звільнення таких приміщень, а з метою затримання рухомого майна. Хоча для наявності складу кримінального правопорушення «Порушення прав на будинок, квартиру та нежитлове приміщення» (включаючи кримінальне правопорушення «Порушення недоторканості житла») вимагається довести намір, спрямований саме на таке порушення, такий порядок дій, – зокрема, враховуючи складність доведення – не можна порадити по відношенню до договорів найму житлоплощі, де судова практика є особливо суворою. У становищі, коли орендар після розірвання договору оренди не лише відмовляється звільнити приміщення, але в подальшому активно захищається та підтримує зв’язок (хоч і обмежуючись відмовою орендодавцю в його вимогах), такий порядок дій не можна надійно порекомендувати навіть для нежитлових приміщень. Крім того, судова практика в цьому плані не є одностайною, і новітні тенденції прямують, скоріше, до подолання вищенаведеного прецеденту, – наприклад, у своєму рішенні за № справи 25 Cdo 365/2006 Верховний суд ЧР встановив, що таке звільнення приміщень власними силами є протиправним, чітко зазначаючи: «Позивач виселила колишніх наймачів з квартири самостійно. З її позицією, що обґрунтовує її дії положеннями ст. 6 ЦК, не можна погодитись. Сутність самозахисту полягає в тому, що уповноважений суб’єкт забезпечує здійснення свого права власними силами та засобами. У сучасному праві самозахист як форма захисту суб’єктивних прав обмежується конче необхідними обсягами. У положеннях ст. 6, якими регулюється так званий допустимий самозахист, міститься визначення самозахисту як суб’єктивного права особи, що перебуває під загрозою, на попередження безпосереднього незаконного зазіхання на її право. Допустимий самозахист задовольняє межам законного дозволу та є обставиною, що виключає протиправність; в іншому разі, якщо він виходить за такі межі, згадані дії є ексцесом, і правовий захист на них не поширюється (перевищення допустимого самозахисту). Цивільний кодекс виходить із загального принципу допустимості самозахисту у випадках, коли не можна отримати дієву допомогу від влади. Це випливає як з буквального тексту положень ч. 6 ЦК, так і з її системної класифікації по відношенню до стст. 4, 5 ЦК. З цього, зокрема, випливає, що положення ст. 6 ЦК не допускають так званого наступального самозахисту. Повноваження приводити судове рішення у виконання належить тільки суду, а не учаснику провадження, а з підсумків провадження в судах обох інстанцій категорично не випливало, що позивачу загрожувало таке безпосереднє зазіхання на її права, яке унеможливлювало їй здійснити визнане судовим рішенням власне право застосувати стандартний порядок дій через звернення примусового стягнення, передбачений у положеннях ст. 339 та наступних ЦСК. Таким чином, відсутність умов для допустимого самозахисту є однозначною. З цього випливає, що дії позивача слід розцінювати не як допустимий самозахист, а як ексцес, тобто і в цьому разі діє те, що позивач як власник квартири не мала повноважень застосовувати право на її звільнення в позасудовому порядку». Хоча вищенаведений прецедент стосувався квартири, а не нежитлового приміщення, ця обставина не грає значної ролі в його вмотивуванні, що робить його застосовним і для нежитлових приміщень. На завершення можна тільки констатувати, що єдиним цілком законним порядком дій є подання позову на звільнення нерухомості з подальшим зверненням примусового стягнення. Таким чином, наймодавцям (орендодавцям) доведеться змиритися з тим, що недостатньо ретельний вибір наймача (орендаря) може потягнути за собою значний час та видатки при припиненні найму (оренди). Автор: Магістр Катержіна Заґорова, адвокат Джерело: epravo.cz, 13 липня 2017 р. Переклад: Сватослав Щиголь, судовий перекладач української та російської мовтел. 603-789-485
    Jun 12, 2019 701
  • 13 May 2018
    Одним із головних, але не вирішальним критерієм при оформленні іпотеки є відсоткова ставка. На сьогоднішній день в Чехії іпотечний кредит можна оформити як в банках, так і в «Stavebních spořitelnách». Пам'ятайте, що іпотечний кредит краще оформляти в банку, а не в «Stavební spořitelně». Чому? В більшості випадків кредит від банку прозоріший і не має прихованих платежів. Не дивлячись на те, що відсоткова ставка банку трохи вища ніж в «Stavebních spořitelnách».  При виборі установи для отримання іпотеки також зверніть увагу на наступні важливі моменти:  1. Прозорість іпотеки; 2. Плата за оформлення;3. Наявність додаткових непотрібних продуктів; (Кредитки, страховки та ін.) 4. Чистий відсоток без прихованих платежів; 5. Фіксація того ж відсотка; (На скільки років Вам зафіксують відсоток та щомісячний платіж) 6. Іпотечний рахунок, який повинен бути безкоштовним. З повагою Юрій Остафічук.Іпотечний і інвестиційний фахівець. Телефон: 777 08 19 19E-mail: jurij@ostafichuk.czВ портфоліо (15 банків, 6 Stavebních Spořitelen)
  • Одним із головних, але не вирішальним критерієм при оформленні іпотеки є відсоткова ставка. На сьогоднішній день в Чехії іпотечний кредит можна оформити як в банках, так і в «Stavebních spořitelnách». Пам'ятайте, що іпотечний кредит краще оформляти в банку, а не в «Stavební spořitelně». Чому? В більшості випадків кредит від банку прозоріший і не має прихованих платежів. Не дивлячись на те, що відсоткова ставка банку трохи вища ніж в «Stavebních spořitelnách».  При виборі установи для отримання іпотеки також зверніть увагу на наступні важливі моменти:  1. Прозорість іпотеки; 2. Плата за оформлення;3. Наявність додаткових непотрібних продуктів; (Кредитки, страховки та ін.) 4. Чистий відсоток без прихованих платежів; 5. Фіксація того ж відсотка; (На скільки років Вам зафіксують відсоток та щомісячний платіж) 6. Іпотечний рахунок, який повинен бути безкоштовним. З повагою Юрій Остафічук.Іпотечний і інвестиційний фахівець. Телефон: 777 08 19 19E-mail: jurij@ostafichuk.czВ портфоліо (15 банків, 6 Stavebních Spořitelen)
    May 13, 2018 334
  • 13 Feb 2018
    У третьому кварталі минулого року нерухомість у Чехії подорожчала в порівнянні з аналогічним періодом з минулим роком на 12.3%. Це один з найшвидших показників по усьому ЄС. Одразу за Чехією з цінами наступають Ірландія та Португалія, а ще Польша, Угорщина і Нідерланди. В свою чергу в Італії ситуація складається інакше - там житло, навпаки, стало дешевшим. Середній показник подорожчання нерухомості по ЄС - 4.6%. Що стосується європейських країн, що не входять у ЄС - то у Норвегії наприклад ціна зросла на 2.3%, а от у Ісландії аж на 22%, що перевищує коефіцієнт навіть у Чехії. Що стосується самої Чеської Республіки, то ціна найшвидше зростає у Празі і Брні. Ми порівняли коефіцієнт зростання з минулим роком, але якщо взяти зростання за кілька років, наприклад порівняти з 2015 роком - ціна зросла на 21%. Ще 2 роки тому за новобудову у Празі можна було заплатити 60 тисяч крон за м², але вже наприкінці 2017 року ціна за таку ж саму квартиру склала 85 233 крони за м². Якщо попит і надалі буде перевищувати пропозицію, то у 2018 році, середня вартість за м² може зрости до 100 тисяч крон.  У Празі найдешевшими на сьогодні залишаються квартири в районах Прага 9 та Прага 4, тут вони дешевші приблизно на 20 % в порівнянні із іншими районами міста. Місцева влада дозволяє забудову не лише околиць, але й центру міста. Це стосується побудови житла на місці невикористаних підприємств і залізничних станцій. Тішить те, що місцева влада не видає дозволи на забудову житлових комплексів на місці зелених масивів і парків. Прага і надалі залишається зеленим містом з безліччю парків та відпочинкових майданчиків.   Дефіцит пропозицій – одна з характерних особливостей нинішньої економічної ситуації в країні.  Наприклад у Празі в грудні 2017 року було виставлено на продаж на первинному і вторинному ринку житла 2900 квартир, але реальний попит на них склав близько 6 000. Ціни в Чехії, як і раніше дуже відрізняються в залежності від регіону. Найдорожчі квадратні метри, після Праги - в Брні, у районах навколо столиці і в місті Градец-Кралове. Найдешевші (у 5,5 разів) в Усті над Лабем. Експерти зазначають, що зростання починає сповільнюватись, оскільки відсоткові ставки у банках починають зростати і умови отримання іпотек стають дещо складнішими.   Так, чи інакше, на сьогоднішній день, вигідніше придбати власне житло в Чехії, використовуючи іпотеку, ніж платити гроші за оренду квартири, чи будинку. Чеський національний банк рекомендує іпотечне кредитування з обмеженням 80% вартості від ринкових цін, решта грошей мають бути виплачені з власних коштів, або, що також можливо, за допомогою іншого кредиту. Для прикладу візьмемо квартиру у Празі площею 65 м², середня вартість такої квартири у хорошому районі буде десь 4,3 млн. крон(172 тисячі євро). При іпотечному кредиті 80%, де термін виплат можна встановити на 30 років, ви виплачуватимете банківські внески в розмірі 15 000 крон (600 євро) в місяць.  Оренда такого житла у Празі щомісяця вам обійдеться більше 17 000 крон (680 євро). У Брні таке житло площею 65 м² вартує приблизно 2,6 млн. крон. Оренда коштує десь 11 500 (460 євро) в місяць, а банківський внесок складе 9 500 крон (380 євро).   Якщо ви вирішили, або плануєте у майбутньому взяти іпотечний кредит в Чехії, з впевненістю рекомендуємо вам звернутись до досвідченого професіонала в області кредитування: Іпотечного та інвестиційного фахівця Юрія Остафічука tel.: +420 777 08 19 19 email: jurij@ostafichuk.cz В його портфоліо (15 банків, 6 Stavební Spořitelen, 23 страхових і 18 інвестиційних фондів), він проведе детальний аналіз всього банківського ринку Чехії і знайде для вас оптимальний варіант іпотеки, чи позики. Для користувачів UAPORTAL діють окремі знижки на послуги.  
  • У третьому кварталі минулого року нерухомість у Чехії подорожчала в порівнянні з аналогічним періодом з минулим роком на 12.3%. Це один з найшвидших показників по усьому ЄС. Одразу за Чехією з цінами наступають Ірландія та Португалія, а ще Польша, Угорщина і Нідерланди. В свою чергу в Італії ситуація складається інакше - там житло, навпаки, стало дешевшим. Середній показник подорожчання нерухомості по ЄС - 4.6%. Що стосується європейських країн, що не входять у ЄС - то у Норвегії наприклад ціна зросла на 2.3%, а от у Ісландії аж на 22%, що перевищує коефіцієнт навіть у Чехії. Що стосується самої Чеської Республіки, то ціна найшвидше зростає у Празі і Брні. Ми порівняли коефіцієнт зростання з минулим роком, але якщо взяти зростання за кілька років, наприклад порівняти з 2015 роком - ціна зросла на 21%. Ще 2 роки тому за новобудову у Празі можна було заплатити 60 тисяч крон за м², але вже наприкінці 2017 року ціна за таку ж саму квартиру склала 85 233 крони за м². Якщо попит і надалі буде перевищувати пропозицію, то у 2018 році, середня вартість за м² може зрости до 100 тисяч крон.  У Празі найдешевшими на сьогодні залишаються квартири в районах Прага 9 та Прага 4, тут вони дешевші приблизно на 20 % в порівнянні із іншими районами міста. Місцева влада дозволяє забудову не лише околиць, але й центру міста. Це стосується побудови житла на місці невикористаних підприємств і залізничних станцій. Тішить те, що місцева влада не видає дозволи на забудову житлових комплексів на місці зелених масивів і парків. Прага і надалі залишається зеленим містом з безліччю парків та відпочинкових майданчиків.   Дефіцит пропозицій – одна з характерних особливостей нинішньої економічної ситуації в країні.  Наприклад у Празі в грудні 2017 року було виставлено на продаж на первинному і вторинному ринку житла 2900 квартир, але реальний попит на них склав близько 6 000. Ціни в Чехії, як і раніше дуже відрізняються в залежності від регіону. Найдорожчі квадратні метри, після Праги - в Брні, у районах навколо столиці і в місті Градец-Кралове. Найдешевші (у 5,5 разів) в Усті над Лабем. Експерти зазначають, що зростання починає сповільнюватись, оскільки відсоткові ставки у банках починають зростати і умови отримання іпотек стають дещо складнішими.   Так, чи інакше, на сьогоднішній день, вигідніше придбати власне житло в Чехії, використовуючи іпотеку, ніж платити гроші за оренду квартири, чи будинку. Чеський національний банк рекомендує іпотечне кредитування з обмеженням 80% вартості від ринкових цін, решта грошей мають бути виплачені з власних коштів, або, що також можливо, за допомогою іншого кредиту. Для прикладу візьмемо квартиру у Празі площею 65 м², середня вартість такої квартири у хорошому районі буде десь 4,3 млн. крон(172 тисячі євро). При іпотечному кредиті 80%, де термін виплат можна встановити на 30 років, ви виплачуватимете банківські внески в розмірі 15 000 крон (600 євро) в місяць.  Оренда такого житла у Празі щомісяця вам обійдеться більше 17 000 крон (680 євро). У Брні таке житло площею 65 м² вартує приблизно 2,6 млн. крон. Оренда коштує десь 11 500 (460 євро) в місяць, а банківський внесок складе 9 500 крон (380 євро).   Якщо ви вирішили, або плануєте у майбутньому взяти іпотечний кредит в Чехії, з впевненістю рекомендуємо вам звернутись до досвідченого професіонала в області кредитування: Іпотечного та інвестиційного фахівця Юрія Остафічука tel.: +420 777 08 19 19 email: jurij@ostafichuk.cz В його портфоліо (15 банків, 6 Stavební Spořitelen, 23 страхових і 18 інвестиційних фондів), він проведе детальний аналіз всього банківського ринку Чехії і знайде для вас оптимальний варіант іпотеки, чи позики. Для користувачів UAPORTAL діють окремі знижки на послуги.  
    Feb 13, 2018 5085
  • 27 Dec 2017
    На сьогодні на ринку Праги наявно 2900 квартир. Це мінімальний показник з тих пір, коли в Чехії почали складати житлову статистику. В свою чергу спеціалісти зазначають, що для забезпечення існуючого попиту необхідно близько 6000 об'єктів. Водночас експерти зазначають, що поліпшити ситуацію також допоможе спрощення процесу отримання розробниками на зведення нових будівель. Разом з тим, позитивно вплине на цю ситуацію і новий закон, що регулює діяльність платформ для короткострокової оренди. З початку осені 2017 року в чеській столиці 118 проектів знаходились на стадії будівництва. В кожному - близько 112 квартир з середньою площею 82,7 кв.м, а в сукупності - 13 206 житлових одиниць. Наразі у вільному продажі - всього 2 900 квартир. В середньому, за квадратний метр доведеться викласти більше $ 3460 - це на 32% вище, ніж у 2015 році. У порівнянні з 2016 року житло подорожчало приблизно на 20%. Приблизно 30% від загального обсягу квартир було зведено в останній час у районах Праги 5 та Праги 9. Зокрема, в останньому - багато вільних промзон, які ймовірно переорієнтують під житлову забудову. Міська рада міста наказала шукати придатні для житлового будівництва ділянки, а також будівлі, які можна реконструювати. Наразі три проекти у Празі готуються до реалізації - роботи розпочнуться у 2018 році, що має додати до житлового ринку близько 1 000 нових квартир.
    774 Posted by Oleksa Koba
  • На сьогодні на ринку Праги наявно 2900 квартир. Це мінімальний показник з тих пір, коли в Чехії почали складати житлову статистику. В свою чергу спеціалісти зазначають, що для забезпечення існуючого попиту необхідно близько 6000 об'єктів. Водночас експерти зазначають, що поліпшити ситуацію також допоможе спрощення процесу отримання розробниками на зведення нових будівель. Разом з тим, позитивно вплине на цю ситуацію і новий закон, що регулює діяльність платформ для короткострокової оренди. З початку осені 2017 року в чеській столиці 118 проектів знаходились на стадії будівництва. В кожному - близько 112 квартир з середньою площею 82,7 кв.м, а в сукупності - 13 206 житлових одиниць. Наразі у вільному продажі - всього 2 900 квартир. В середньому, за квадратний метр доведеться викласти більше $ 3460 - це на 32% вище, ніж у 2015 році. У порівнянні з 2016 року житло подорожчало приблизно на 20%. Приблизно 30% від загального обсягу квартир було зведено в останній час у районах Праги 5 та Праги 9. Зокрема, в останньому - багато вільних промзон, які ймовірно переорієнтують під житлову забудову. Міська рада міста наказала шукати придатні для житлового будівництва ділянки, а також будівлі, які можна реконструювати. Наразі три проекти у Празі готуються до реалізації - роботи розпочнуться у 2018 році, що має додати до житлового ринку близько 1 000 нових квартир.
    Dec 27, 2017 774
  • 24 Nov 2017
    Де і як почати процес іпотеки? 2 хвилини читання. Ніколи не ходіть тільки до свого банку! Те, що Ви є клієнтом банку протягом 10 років, ніяк не вплине на процес отримання кредиту, не кажучи вже про кращі умови. Для людини, з яким Ви зустрічаєтеся в банку, Ви простий клієнт. А тому банкір зовсім не зацікавлений в тому, щоб підготувати для Вас хорошу пропозицію. Для нього Ви черговий клієнт, якому можна буде «впихнути» різні безглузді продукти, за які він отримає винагороду від керівництва. Ця людина не зацікавлена, в тому щоб зробити для Вас найкраще. Останнім часом доходить і до того, що банківські працівники можуть і брехати Вам. А Ви на жаль, цього навіть і не будете знати. Але на щастя у Вас є вибір ...... 1. Ви можете довіритися «своєму» банку у якому у Вас відкрито рахунок і випробувати те, що я описав вище. Можливо, вам пощастить, і Ви знайдете відмінного, чесного банкіра, який допоможе вам з усім розібратися. Чесно кажучи, таких дуже мало. 2. Відвідайте декілька банків і порівняйте запропоновані умови самі, це звичайно забере у Вас багато часу і плюс до цього Ви дізнаєтеся багато інформації, 70% якої Ви так і ніде не використаєте. Кожен банк має різні умови і методику яка частково змінюється, мало не кожного місяць. Тому може статися так, що ви застрягнете десь в процесі так і не дійшовши до кінця. 3. Ви маєте можливість звернутися за допомогою до людини, фахівця в області кредитування, у якого є доступ до всіх банків, він проведе аналіз всього ринку і знайде для Вас оптимальний варіант. Тим самим заощадить безліч часу і нервів для Вас. Обирати Вам. З повагою Юрій Остафічук Іпотечний та інвестиційний фахівець.tel.: +420 777 08 19 19 email: jurij@ostafichuk.cz У портфоліо (15 банків, 6 Stavební Spořitelen, 23 страхових і 18 інвестиційних фондів)
  • Де і як почати процес іпотеки? 2 хвилини читання. Ніколи не ходіть тільки до свого банку! Те, що Ви є клієнтом банку протягом 10 років, ніяк не вплине на процес отримання кредиту, не кажучи вже про кращі умови. Для людини, з яким Ви зустрічаєтеся в банку, Ви простий клієнт. А тому банкір зовсім не зацікавлений в тому, щоб підготувати для Вас хорошу пропозицію. Для нього Ви черговий клієнт, якому можна буде «впихнути» різні безглузді продукти, за які він отримає винагороду від керівництва. Ця людина не зацікавлена, в тому щоб зробити для Вас найкраще. Останнім часом доходить і до того, що банківські працівники можуть і брехати Вам. А Ви на жаль, цього навіть і не будете знати. Але на щастя у Вас є вибір ...... 1. Ви можете довіритися «своєму» банку у якому у Вас відкрито рахунок і випробувати те, що я описав вище. Можливо, вам пощастить, і Ви знайдете відмінного, чесного банкіра, який допоможе вам з усім розібратися. Чесно кажучи, таких дуже мало. 2. Відвідайте декілька банків і порівняйте запропоновані умови самі, це звичайно забере у Вас багато часу і плюс до цього Ви дізнаєтеся багато інформації, 70% якої Ви так і ніде не використаєте. Кожен банк має різні умови і методику яка частково змінюється, мало не кожного місяць. Тому може статися так, що ви застрягнете десь в процесі так і не дійшовши до кінця. 3. Ви маєте можливість звернутися за допомогою до людини, фахівця в області кредитування, у якого є доступ до всіх банків, він проведе аналіз всього ринку і знайде для Вас оптимальний варіант. Тим самим заощадить безліч часу і нервів для Вас. Обирати Вам. З повагою Юрій Остафічук Іпотечний та інвестиційний фахівець.tel.: +420 777 08 19 19 email: jurij@ostafichuk.cz У портфоліо (15 банків, 6 Stavební Spořitelen, 23 страхових і 18 інвестиційних фондів)
    Nov 24, 2017 448
  • 24 Nov 2017
    Рефінансування: чи можливо змінити банк при іпотеці? (2 хв. читання) Однозначно така можливість є. Ви не зобов'язані залишатися в одному і тому ж банку весь час. Процес рефінансування іпотечного кредиту це процес, за допомогою якого ви виплачуєте початковий кредит, за рахунок отримання нового кредиту в іншому банку, на більш вигідних умовах. Процес переміщення іпотеки з одного банку в інший не несе небезпеку а навпаки відкриває для Вас нові можливості. Цей процес не затратний, проводиться в найкоротші терміни і може заощадити Вам пристойну суму грошей. З повагою Юрій Остафічук Іпотечний та інвестиційний фахівець. tel.: +420 777 08 19 19email: jurij@ostafichuk.cz
  • Рефінансування: чи можливо змінити банк при іпотеці? (2 хв. читання) Однозначно така можливість є. Ви не зобов'язані залишатися в одному і тому ж банку весь час. Процес рефінансування іпотечного кредиту це процес, за допомогою якого ви виплачуєте початковий кредит, за рахунок отримання нового кредиту в іншому банку, на більш вигідних умовах. Процес переміщення іпотеки з одного банку в інший не несе небезпеку а навпаки відкриває для Вас нові можливості. Цей процес не затратний, проводиться в найкоротші терміни і може заощадити Вам пристойну суму грошей. З повагою Юрій Остафічук Іпотечний та інвестиційний фахівець. tel.: +420 777 08 19 19email: jurij@ostafichuk.cz
    Nov 24, 2017 350