Майже кожен наймодавець потрапляв у ситуацію, коли його наймач з будь-якої причини припиняв вносити належну квартплату. Певною мірою від такої ситуації можна «підстрахуватися», вимагаючи при укладенні договору внести гарантійну суму – заставу, яка потім зараховується на погашення заборгованості за квартплатою. Втім, такий порядок дій приносить лише тимчасовий ефект та не вирішує ситуації, коли гарантійну суму вже вичерпано, а наймач продовжує мешкати в квартирі без належної оплати.
Вищенаведене ніяк не впливає на бажання наймодавця якомога скоріше позбутися такого наймача, аби заборгованість за квартплатою не зростала без зайвої необхідності, а квартиру можна було в найкоротші строки знову здати.
Можливість виселити наймачів-неплатників, на жаль, досить ускладнюються законодавством, і покращення в цьому відношенні не приніс навіть новий Цивільний кодекс. Цю статтю присвячено в першу чергу проблематиці найму квартир – з коротким екскурсом у сферу оренди нежитлових приміщень на завершення.
Процесуальний захист
Справа в тому, що для фактичного виселення наймача, який не бажає звільняти помешкання, недостатньо простого факту припинення договору найму. Необхідно також отримати підставу для звернення стягнення у вигляді судового рішення за позовом на виселення. А шлях до такої санкції на примусове виселення досить непростий, особливо в ситуації, коли наймач, виступаючи відповідачем, вживає всіх законних засобів для свого захисту, при цьому продовжуючи фактично займати житлоплощу, за яку він належним чином не вносить встановленої квартплати.
Якщо наймачеві передано повідомлення про розірвання договору найму квартири (яке може здійснюватись лише на законних підставах), наймач має право захищатися від такого розірвання (тобто в двомісячний строк з дня отримання ним згаданого повідомлення), звернувшись до суду з позовом.
При цьому подання позову на законність розірвання договору найму квартири не перешкоджає добровільному виселенню з найманої житлоплощі. Як уже розповідалося вище, власник не може примусово виселити квартиранта своїми силами. Проте наймодавцю ніщо не заважає подати зустрічну заяву на звільнення житлоплощі або окремий позов на таке звільнення. Ці провадження в подальшому можуть бути об’єднані, проте це не обов’язково. Якщо подано позов на звільнення житлоплощі, розгляд законності розірвання договору найму вважається попереднім питанням у провадженні про примусове виселення, тому провадження в справі виселення переривається до моменту завершення провадження в справі законності розірвання договору найму.
Враховуючи середню тривалість судових проваджень у Чехії, такий законний порядок дій може розтягнутися буквально на роки.
Абсурдність кримінальної репресії
Примусове виселення квартирантів власними силами, до якого вдаються деякі наймодавці, намагаючись уникнути судової тяганини, тягне за собою серйозні наслідки, включаючи кримінально-правові. Якщо в ситуації, коли до порожнього будинку або квартири самовільно вселяється (займає житлоплощу) жилець, якому ніколи не надавалося права на користування такими приміщеннями, це розглядається як кримінальне правопорушення (незаконне обмеження в правах на будинок, квартиру або нежитлове приміщення), відповідальність за яке несе саме такий несанкціонований жилець (так званий сквотер), то в разі, якщо такий наймач раніше володів дійсним правом на користування квартирою (у цьому випадку – договором найму) та користується цією квартирою безперервно до сьогоднішнього дня (тобто ніколи не звільняв її та не виселявся з неї), склад такого кримінального правопорушення в його діях уже відсутній, навіть якщо відносини найму втратили законну силу задовго до цього.
Навпаки – якщо наймодавець проникне в квартиру, якою наймач фактично продовжує користуватися (незважаючи на те, що договір найму з ним розірвано), без згоди останнього або навіть проти його волі, такі дії можуть розцінюватися як кримінальне правопорушення «Порушення недоторканості житла».
Подальше перебування на житлоплощі, право на оренду якої втратило чинність, хоч і вважається протиправними діями, проте кримінальна відповідальність наймача вступає в силу з моменту набрання законної чинності рішенням суду, що наказує наймачеві звільнити згадану житлоплощу. Простий факт отримання наймачем повідомлення про розірвання договору не є підставою для притягнення наймача до кримінальної відповідальності. Наймач перебуває під захистом від самовільного виселення наймодавцем навіть у разі, якщо в наймодавця на руках наявне рішення суду про обов’язок наймача звільнити квартиру, що вступило в законну силу. При цьому за наявності рішення про звільнення житлоплощі, що набрало законної чинності, існує легальний шлях у вигляді звернення примусового стягнення.
Альтернативне вирішення
Одним зі способів, в які наймодавці намагаються фактично виселити з квартири наймачів-неплатників, є відключення в квартирі електроенергії або водопостачання. Проте і такі дії наймодавця розцінюються як кримінальне правопорушення – не тільки якщо наймодавець відключає неплатнику електроенергію самостійно, але навіть у разі, якщо через несплату наймодавцем відповідних платежів таке відключення здійснює постачальник електроенергії, який має право так діяти при так званій несанкціонованій витраті електроенергії. Така судова практика є стійкою, і переломного рішення протилежного характеру найближчим часом очікувати не слід.
Таким чином, з вищевикладеного випливає, що чинне законодавство ставить наймодавців у становище, при якому право наймача на безперешкодне (хоч і де факто протиправне через несплату квартплати) користування житлоплощею (тобто на недоторканість житла) має значну перевагу перед правом власності наймодавця. У зв’язку з цим багато учасників відносин найму (або колишніх учасників припинених відносин найму) з урахуванням обмежених юридичних можливостей вдається до використання різних ситуацій, пов’язаних з користуванням квартирою або будинком, де знаходиться квартира (наприклад, пошкодження дверей, зламаний ключ у замку, аварія води або газу, матеріальна або житлова скрута), з метою звільнення житлоплощі або, навпаки, відстрочення її звільнення, часто навіть не усвідомлюючи правових наслідків таких дій.
При цьому слід відзначити, що практика здачі квартир є дуже неоднорідною, і багато питань у наявній судовій практиці зовсім не розглядалося. Наприклад – чи зобов’язаний наймодавець після здійсненої з об’єктивних причин заміни замка в дверях квартири, де безпідставно проживає колишній наймач, договір найму з яким втратив чинність, видати такому жильцю новий ключ. Видається очевидним, що проникнення наймодавця в квартиру проти волі квартиранта з метою відвернення безпосередньої загрози заподіяння шкоди не може вважатися кримінальним правопорушенням. Проте подальша видача нових ключів за певних обставин може розглядатися як конклюдентне (за замовчуванням) укладення нового договору найму (останній хоч і повинен оформлюватись письмово, проте такий недолік форми наймодавець не вправі застосовувати проти наймача).
Ще одним питанням, з якими можна зустрітися в контексті звільнення житлоплощі, протиправно займаної жильцями без чинного договору найму, є та обставина, що не кожна квартира здається наймачам з метою задоволення їхніх житлових потреб. Якщо житлоплощу знято з метою подальшого піднайму (наприклад, короткострокова здача туристам), то, на мою думку, слід ретельно обмірковувати ступінь захисту, який у таких випадках належить наймачу за рахунок втручання в сферу права власності наймодавця. Звісна річ, не можна вважати, що наймач-неплатник може розраховувати на такий самий (тобто майже абсолютний) захист від наймодавця і в разі використання ним орендованої житлоплощі (не нежитлового приміщення) для підприємницької діяльності.
Можливості вирішення – житлоплоща
У контексті вищевикладеного не можна не задати питання: чи взагалі існує інше – більш швидке, ефективне та водночас законне вирішення ситуації, аби уникнути затяжного судового провадження в справі звільнення нерухомості?
При звільненні житлоплощі не можна порадити ніяких інших дій, крім подачі позову на виселення з подальшим призначенням примусового виконання.
Можливості вирішення – нежитлові приміщення
При оренді нежитлових приміщень на перший погляд рішенням представляється застосування орендодавцем права на затримання майна в тлумаченні положень ст. 2234 Цивільного кодексу ЧР, якими передбачено право орендодавця затримувати належне орендарю рухоме майно, що на момент затримання знаходиться в орендованих приміщеннях, з метою забезпечення виконання вимоги.
Таке затримання майна слід оформити письмово, тобто довести його до відома орендаря та повідомити йому підставу затримання. Втім, вищезгаданий захід не має практичного сенсу без фактичного вилучення згаданого майна. Як уже згадувалося, фактичне затримання рухомого майна, що передбачає встановлення орендодавцем безпосереднього контролю над таким майном, наштовхується на перепони у вигляді необхідності фактично потрапити в приміщення та взяти речі під контроль (вилучити їх), що практично неможливо зробити проти волі орендаря, не ризикуючи, що такі дії будуть у подальшому розцінені як кримінальне правопорушення.
Хоча в даному випадку можна знайти підтримку у висновку Верховного суду ЧР у справі № 28 Cdo 2940/2005 від 18 жовтня 2005 р., де говориться: «У справі, що є предметом розгляду, орендодавці не вчиняли протиправних дій, оскільки після припинення відносин оренди нежитлових приміщень останні орендар належним чином не звільнив, що спонукало орендодавців удатися до звільнення нежитлових приміщень власними силами. Порядок їхніх дій при звільненні приміщень – хоч і з наявністю елементів самовільності, проте зафіксований у нотаріальному записі та супроводжуваний здачею рухомого майна на зберігання – не можна розцінювати ні як принципово протиправний, ні як аморальний у тлумаченні ч. 1 ст. 3 ЦК... За наявного стану справ орендодавці діяли цілком адекватно як власники, яких захищають як положення ч. 1 ст. 126 ЦК, так і стаття 1 Хартії основних прав та свобод; в обох законодавчих гарантіях закріплено право володіти майном у повному обсязі, включаючи право на безперешкодне та безперервне користування ним», такий порядок дій не можна порекомендувати навіть при оренді нежитлових приміщень, не кажучи вже про найм житлоплощі.
Можна, безперечно, міркувати так, що орендодавець у цьому разі проникає в нежитлові приміщення не з метою звільнення таких приміщень, а з метою затримання рухомого майна. Хоча для наявності складу кримінального правопорушення «Порушення прав на будинок, квартиру та нежитлове приміщення» (включаючи кримінальне правопорушення «Порушення недоторканості житла») вимагається довести намір, спрямований саме на таке порушення, такий порядок дій, – зокрема, враховуючи складність доведення – не можна порадити по відношенню до договорів найму житлоплощі, де судова практика є особливо суворою. У становищі, коли орендар після розірвання договору оренди не лише відмовляється звільнити приміщення, але в подальшому активно захищається та підтримує зв’язок (хоч і обмежуючись відмовою орендодавцю в його вимогах), такий порядок дій не можна надійно порекомендувати навіть для нежитлових приміщень.
Крім того, судова практика в цьому плані не є одностайною, і новітні тенденції прямують, скоріше, до подолання вищенаведеного прецеденту, – наприклад, у своєму рішенні за № справи 25 Cdo 365/2006 Верховний суд ЧР встановив, що таке звільнення приміщень власними силами є протиправним, чітко зазначаючи: «Позивач виселила колишніх наймачів з квартири самостійно. З її позицією, що обґрунтовує її дії положеннями ст. 6 ЦК, не можна погодитись. Сутність самозахисту полягає в тому, що уповноважений суб’єкт забезпечує здійснення свого права власними силами та засобами. У сучасному праві самозахист як форма захисту суб’єктивних прав обмежується конче необхідними обсягами. У положеннях ст. 6, якими регулюється так званий допустимий самозахист, міститься визначення самозахисту як суб’єктивного права особи, що перебуває під загрозою, на попередження безпосереднього незаконного зазіхання на її право. Допустимий самозахист задовольняє межам законного дозволу та є обставиною, що виключає протиправність; в іншому разі, якщо він виходить за такі межі, згадані дії є ексцесом, і правовий захист на них не поширюється (перевищення допустимого самозахисту). Цивільний кодекс виходить із загального принципу допустимості самозахисту у випадках, коли не можна отримати дієву допомогу від влади. Це випливає як з буквального тексту положень ч. 6 ЦК, так і з її системної класифікації по відношенню до стст. 4, 5 ЦК. З цього, зокрема, випливає, що положення ст. 6 ЦК не допускають так званого наступального самозахисту. Повноваження приводити судове рішення у виконання належить тільки суду, а не учаснику провадження, а з підсумків провадження в судах обох інстанцій категорично не випливало, що позивачу загрожувало таке безпосереднє зазіхання на її права, яке унеможливлювало їй здійснити визнане судовим рішенням власне право застосувати стандартний порядок дій через звернення примусового стягнення, передбачений у положеннях ст. 339 та наступних ЦСК. Таким чином, відсутність умов для допустимого самозахисту є однозначною. З цього випливає, що дії позивача слід розцінювати не як допустимий самозахист, а як ексцес, тобто і в цьому разі діє те, що позивач як власник квартири не мала повноважень застосовувати право на її звільнення в позасудовому порядку». Хоча вищенаведений прецедент стосувався квартири, а не нежитлового приміщення, ця обставина не грає значної ролі в його вмотивуванні, що робить його застосовним і для нежитлових приміщень.
На завершення можна тільки констатувати, що єдиним цілком законним порядком дій є подання позову на звільнення нерухомості з подальшим зверненням примусового стягнення. Таким чином, наймодавцям (орендодавцям) доведеться змиритися з тим, що недостатньо ретельний вибір наймача (орендаря) може потягнути за собою значний час та видатки при припиненні найму (оренди).
Автор: Магістр Катержіна Заґорова, адвокат
Джерело: epravo.cz, 13 липня 2017 р.
Переклад: Сватослав Щиголь, судовий перекладач української та російської мовтел. 603-789-485
By Oleksa Koba 
By OpenCall 
